Fundamentos
Fundamentos del proyecto
Señora Presidenta:
El presente proyecto de ley tiene como objeto principal fortalecer la protección de los
locatarios de inmuebles con destino habitacional, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, garantizando la transparencia en las operaciones inmobiliarias y aliviando la carga económica
que pesa sobre las familias inquilinas al momento de acceder a una vivienda digna.
Desde hace décadas, la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de "inquilinización"
creciente: mientras la población se mantiene estable desde mediados del siglo XX, el porcentaje de
hogares que alquilan ha pasado de representar el 22% en 2001 a superar el 35% en la actualidad;
para 2026 se proyecta que alcanzará el 40%. Las familias porteñas destinan en promedio el 50% de
los ingresos totales del hogar en un alquiler. Los datos describen la crisis: según el Instituto de
Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (sobre la base de datos del Portal
Argenprop), el precio promedio de un alquiler de un departamento de un ambientes en la Ciudad, en
enero del presente año, es de $527.579; mientras que el Salario Mínimo, Vital y Móvil del mismo
mes se ubica en $ 346.800.
Este fenómeno se ve agravado por una asimetría estructural en la negociación contractual.
La vivienda no es un bien de consumo prescindible, sino un derecho humano fundamental
reconocido por la Constitución Nacional y la Constitución de la Ciudad (Art. 31). Más allá del
precio, existen barreras de acceso al mercado formal de alquileres porteño: la garantía propietaria de
un familiar directo en la Ciudad, cuya posibilidad de acceso por parte de los inquilinos es cada vez
menos frecuente. Como alternativa aparece la “garantía financiera”, en particular el seguro de
caución que, en vez de resolver la problemática, profundiza la exclusión a través de costos que
terminan funcionando como obstáculos para la efectiva firma del contrato de locación. Por caso, su
costo promedia entre mes y medio o dos meses del alquiler.
Esta reforma tiene como objetivo otorgar más herramientas al inquilino y protegerlo frente
a una práctica común entre las inmobiliarias, ya que se ha detectado una conducta creciente donde
éstas imponen de forma exclusiva una determinada compañía aseguradora, muchas veces producto
de un acuerdo de comisión o venta. Esta práctica resulta un incumplimiento explícito a su deber de
probidad. El nuevo inciso 8 del artículo 13 prohíbe esta imposición, otorgando al inquilino la
facultad de elegir el proveedor que mejor se ajuste a su capacidad de pago, fomentando también la
competencia en el mercado de garantías.
Por su parte, la modificación propuesta al artículo 10 introduce obligaciones vinculadas a la
transparencia y a garantizar el principio de buena fe contractual. En ese sentido, el proyecto busca
terminar con la arbitrariedad en el manejo de los fondos entregados en concepto de reserva o seña,
evitando la retención indebida de estos montos por parte de las inmobiliarias. Establece un plazo de
devolución de 5 días hábiles y la obligación de instrumentar por escrito las condiciones de
devolución otorga seguridad jurídica y evita el enriquecimiento sin causa de los intermediarios.
La intermediación inmobiliaria incide de manera directa en el acceso a la vivienda en
locación. En la práctica, muchas de las condiciones del contrato se definen antes de la firma del
mismo: requisitos de ingreso, alternativas de garantía, montos de reserva y plazos de respuesta.
Cuando ese tramo queda librado a discreción de la parte locadora, el costo y la pérdida de
oportunidad la termina absorbiendo el locatario que, en la mayoría de los casos, negocia con
urgencia e información incompleta.
Atento a que la Ley 2340 regula el ejercicio profesional de los corredores y exige probidad,
claridad de idoneidad, esta propuesta incorpora reglas puntuales para ordenar dos prácticas
recurrentes en el mercado inmobiliario. El objetivo es una mayor transparencia y una reducción
inmediata de los conflictos surgidos a raíz de interpretaciones divergentes de las condiciones
fijadas.
Por las razones expuestas, solicito a mis pares el acompañamiento en la aprobación del
presente proyecto de ley.
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