Fundamentos
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El proyecto parte de que el derecho de propiedad tiene protección constitucional expresa pero que las normas vigentes lo restringen de modo desproporcionado. Como evidencia cita que el índice de derechos de propiedad de Argentina en 2026 es de 41 puntos, debajo del promedio mundial de 52, y que solo el 0,08 % del suelo en barrios populares cuenta con título privado tras siete años de vigencia de la ley de regularización dominial.
Desde ese diagnóstico, el texto propone seis reformas concretas. En expropiaciones, exige que la declaración de utilidad pública sea restrictiva y proporcional, que el valor del bien se mida antes de cualquier intervención estatal y que la indemnización se actualice por inflación más interés hasta el pago real. En desalojos, reemplaza el proceso ordinario por uno sumarísimo y permite la restitución anticipada del inmueble ante ocupaciones sin título. En barrios populares, sustituye un esquema centralizado de expropiaciones con escasos resultados por un modelo donde provincias y municipios eligen los instrumentos de regularización según sus realidades. En tierras rurales, concentra la restricción en Estados extranjeros y sus entidades, y libera a los inversores privados extranjeros del límite general. En incendios, acota la prohibición de cambio de uso del suelo solo a bosques nativos categorizados y a bosques no productivos, eliminando los plazos rígidos que impedían la recuperación económica de los propietarios afectados. En el registro inmobiliario, habilita la presentación digital de documentos, fija un techo de treinta días para la calificación y crea un Consejo Federal y una ventanilla web unificada.
El argumento transversal es que la acumulación de restricciones genera costos de transacción, litigiosidad y desincentivos a la inversión, y que su remoción o acotamiento no reduce protecciones legítimas sino que elimina las que carecen de justificación razonable.
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Tengo el agrado de dirigirme con el objeto de someter a su consideración un proyecto de ley por el que se propone la modificación de diversos cuerpos normativos con la finalidad de eliminar restricciones ilegítimas que limitan el contenido esencial del derecho de propiedad, fortalecer su protección y profundizar en el camino de promover la seguridad jurídica.
La propiedad privada ocupa un lugar central en el sistema constitucional argentino. El artículo 17 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL consagra su inviolabilidad y establece que nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley y previa indemnización.
En este marco, el derecho de propiedad no solo protege intereses individuales, sino que constituye un presupuesto esencial para el desarrollo económico, la inversión, la previsibilidad y la autonomía personal. La CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha sostenido reiteradamente que la garantía del artículo 17 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL no se limita a la titularidad formal del bien, sino que se extiende a su contenido económico, y comprende el uso, el goce y la disposición de este.
En línea con lo antedicho, la protección de este derecho no solo busca asegurar el correcto desarrollo individual, sino que es un aporte para la vivencia en sociedad, estableciendo las condiciones necesarias para el progreso. En este sentido, el doctor BADENI sostuvo que: "La libertad de propiedad, como cada una de las especies del género libertad, constituye uno de los atributos más importantes del hombre, que le permite satisfacer una amplísima gama de necesidades, tanto de índole material como espiritual, de carácter individual o social. Desprovisto de ese atributo por obra de la ley positiva, el hombre tendrá sumamente restringido su campo de desarrollo y creatividad, lo que genera un grave perjuicio para la sociedad en orden a su progreso y bienestar" (BADENI, Gregorio, Manual de Derecho Constitucional, La Ley, Buenos Aires, 2011).
En definitiva, un Estado que se olvida de proteger la vida, la libertad y la propiedad de sus ciudadanos es un Estado que se olvida de cumplir con el rol para el cual fue fundado e impide el correcto progreso individual y de toda la sociedad.
En la realidad de nuestro país se advierte que hace tiempo que el derecho de propiedad, lejos de encontrar un correcto resguardo alineado con la manda constitucional, ha sufrido excesivas restricciones.
Esto último se proyecta, principalmente, en la faz legislativa. En particular, se pueden observar regulaciones que no respetan correctamente el derecho de propiedad, las que, en conjunto con la proliferación de regímenes y la superposición normativa, han generado limitaciones inconstitucionales e inseguridad jurídica. Este fenómeno se traduce en incertidumbre y litigiosidad creciente.
La evidencia empírica confirma este diagnóstico. Los indicadores internacionales, como el Índice de Libertad Económica elaborado por la "Heritage Foundation", muestran un deterioro sostenido en la protección de los derechos de propiedad en la REPÚBLICA ARGENTINA durante periodos anteriores. Si bien en 2026 el indicador alcanzó el punto más alto en VEINTITRÉS (23) años, aun con las mejoras del último año en las libertades económicas, los derechos de propiedad privada son de los más bajos en el indicador, con un valor de CUARENTA Y UN (41) puntos, debajo del promedio mundial de CINCUENTA Y DOS (52) puntos.
Es decir, el nivel alcanzado continúa por debajo de promedios internacionales y evidencia la necesidad de reformas estructurales que fortalezcan el marco institucional.
En definitiva, la normativa vigente presenta limitaciones, inconsistencias, superposiciones y desajustes que afectan la previsibilidad y el adecuado resguardo del derecho de propiedad.
Estas disfuncionalidades incrementan los costos de transacción y, en determinados casos, impactan de manera desproporcionada sobre el contenido esencial de los derechos involucrados, debilitando los incentivos a la inversión y al desarrollo de actividades productivas.
En línea con la necesidad de revertir este escenario y consolidar un marco normativo más claro, coherente y previsible, el presente proyecto de ley propone la revisión y adecuación de aquellas normas que inciden de manera directa en la protección y el ejercicio del derecho de propiedad, con el objetivo de asegurar su efectiva vigencia conforme a los principios constitucionales que lo consagran.
En este contexto, la iniciativa persigue una readecuación normativa que restablezca equilibrios, elimine distorsiones y refuerce la coherencia del sistema jurídico. A tales fines, el proyecto se estructura sobre los siguientes ejes: el fortalecimiento de las garantías constitucionales en el régimen expropiatorio, la reforma del proceso de desalojo, la modificación del Régimen de Regularización Dominial para la Integración Socio Urbana, la revisión de las restricciones del régimen de tierras rurales, la adecuación del régimen de manejo del fuego y la modernización del régimen registral inmobiliario.
En primer lugar, se propone reformar la Ley N° 21.499 para asegurar que las garantías constitucionales en materia expropiatoria sean contestes con lo dispuesto por el artículo 17 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
En concreto, se incorpora expresamente la exigencia de que la declaración de utilidad pública, que será de interpretación restrictiva, cumpla con los estándares de idoneidad, necesidad y proporcionalidad. Esta incorporación explicita la aplicación directa del principio de razonabilidad, imponiendo al legislador y a la administración la carga de justificar que la expropiación constituye el medio menos restrictivo para alcanzar el interés público, de modo tal que se respete el artículo 28 de la Ley Fundamental.
También se establecen criterios objetivos para la determinación del valor del bien, tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto estatal que pueda influir en su cotización. De este modo, se evitará que la propia actuación estatal distorsione el valor del bien en perjuicio del expropiado, con lo cual se garantiza un justiprecio real.
Asimismo, se regula con mayor precisión el alcance de la indemnización, con inclusión del lucro cesante cuando sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación y se encuentre debidamente acreditado.
Se incorpora, además, un mecanismo de actualización del monto indemnizatorio que contempla la evolución de los precios y una tasa de interés comercialmente razonable, con el objeto de preservar su valor real hasta el momento del efectivo pago. Esta previsión resulta indispensable en contextos inflacionarios, a fin de evitar que la indemnización se torne ilusoria.
Finalmente, se refuerza el rol del control judicial, se asegura la valoración fundada de la prueba técnica y se garantiza el debido proceso.
Por otra parte, el proyecto de ley redefine el régimen de ocupación temporánea y establece límites claros que preserven su carácter excepcional, de modo tal que se evite que este instituto sea utilizado como un mecanismo alternativo a la expropiación, como forma de elusión de las garantías del mencionado artículo 17 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Se introducen restricciones temporales estrictas, requisitos de motivación y condiciones precisas para su eventual prórroga, y se exigirá la acreditación concreta de la necesidad pública, la inexistencia de alternativas menos lesivas y la proporcionalidad de la medida. En concreto, se prevé que la ocupación temporánea anormal no podrá extenderse por más de SESENTA (60) días y con la posibilidad de extenderlo por única vez por TREINTA (30) días más.
Asimismo, se modifica la figura de la expropiación irregular, mediante la incorporación de supuestos en los que el Estado, sin transferir formalmente el dominio, priva sustancialmente al titular de las facultades esenciales del derecho de propiedad.
Como segundo eje se pone el foco en que la protección del derecho de propiedad demanda la existencia de mecanismos procesales eficaces. La demora en la restitución de un inmueble frente a una ocupación ilegítima implica, en los hechos, una privación del derecho sin indemnización, lo cual resulta incompatible con la garantía de inviolabilidad dispuesta por nuestra Ley Suprema.
En este sentido, el proyecto introduce reformas al CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN y al CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, a fin de establecer la tramitación por vía sumarísima del proceso de desalojo e incorporar mecanismos de restitución anticipada del inmueble en supuestos de verosimilitud del derecho, bajo caución juratoria y con control judicial suficiente.
Asimismo, se modernizan los sistemas de notificación, por medio de la incorporación del domicilio electrónico, y se fortalecen las facultades del juez para identificar ocupantes y asegurar la eficacia de las decisiones.
Por medio de esta propuesta se procura asegurar la celeridad procesal en armonía con el derecho al debido proceso. De este modo, se logrará un sano equilibrio entre el respeto al derecho de propiedad, garantizar herramientas eficaces para su protección y evitar tanto la indefensión como los abusos.
Como tercer eje, en lo que respecta al Régimen de Regularización Dominial para la Integración Socio Urbana, se propicia la modificación de la Ley N° 27.453 y sus modificatorias.
La mencionada ley estableció un modelo de intervención basado en la declaración de utilidad pública de los inmuebles incluidos en el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana (RENABAP), la eventual expropiación de los mismos y la implementación de un régimen especial de regularización dominial, complementado con la suspensión de desalojos y la fijación de condiciones específicas para el acceso, uso y disposición de los inmuebles.
De este modo se pretendió dar una solución en lo vinculado a la irregularidad en la tenencia de propiedades inmuebles. Sin embargo, lejos de lograr su objetivo, luego de más de SIETE (7) años desde la entrada en vigencia de la ley, tan solo un CERO COMA CERO OCHO POR CIENTO (0,08 %) del suelo de los barrios populares a los que apunta la norma tiene título de propiedad privada, es decir, un número extremadamente bajo de sus habitantes posee título de propiedad sobre la tierra que habita.
En definitiva, la implementación del régimen no ha permitido avanzar de manera significativa en la transferencia efectiva del dominio a los ocupantes, lo que evidencia la existencia de restricciones relevantes tanto en su diseño como en su aplicación.
En particular, se propone sustituir el esquema centralizado por un modelo que reconozca no solo el rol del ESTADO NACIONAL, sino también el rol preponderante de las Provincias, los Municipios y la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES en la implementación de los procesos de regularización dominial, en línea con el sistema constitucional de distribución de competencias. En este marco, el ESTADO NACIONAL mantiene un rol de coordinación, asistencia técnica y definición de lineamientos generales.
Asimismo, se prevé que las autoridades competentes deberán diseñar e implementar mecanismos de regularización dominial que aseguren condiciones de accesibilidad, seguridad en la tenencia y razonabilidad, mediante procedimientos ágiles y adaptados a las realidades locales, promoviendo la utilización de instrumentos jurídicos idóneos previstos en el ordenamiento vigente.
A tal efecto, el sistema jurídico argentino ya contempla diversas herramientas aplicables según la situación de cada inmueble, tales como los regímenes de prescripción adquisitiva -administrativa y judicial-, la declaración de vacancia, los convenios urbanísticos y los mecanismos propios del derecho local, los cuales, adecuadamente articulados, permiten abordar de manera más eficiente y flexible la heterogeneidad de los casos comprendidos en el Registro Nacional de Barrios Populares en Proceso de Integración Urbana (RENABAP).
En este marco, la reforma propuesta no genera un vacío normativo, sino que sustituye un esquema único y rígido por un sistema de instrumentos diversos, cuya aplicación deberá ser coordinada entre las distintas jurisdicciones, conforme a sus competencias y capacidades.
Del mismo modo, la iniciativa procura remover restricciones que, en la práctica, han limitado el pleno ejercicio del derecho de propiedad por parte de los beneficiarios del régimen, afectando su capacidad de acceso al crédito, de desarrollo de actividades económicas y de integración efectiva al tejido urbano.
En definitiva, se promueve un abordaje basado en soluciones progresivas, coordinadas y adaptadas a cada situación particular, en articulación con las jurisdicciones locales.
Por su parte, la modificación del artículo 12 de dicha ley se orienta a asegurar que la ejecución de obras se rija por criterios de eficiencia, transparencia e igualdad, permitiendo la participación de todos los actores en condiciones equitativas, sin perjuicio de la posibilidad de promover la participación de actores locales en los términos que se establezcan en cada caso.
La reforma se inscribe en un proceso de revisión y adecuación del régimen vigente, orientado a garantizar que la política de integración socio-urbana se efectúe bajo modalidades más eficaces, sostenibles y acordes a las capacidades institucionales existentes.
Como cuarto eje, el proyecto propone modificar la Ley del Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales N° 26.737 y su modificatoria, con el objeto de eliminar restricciones generales que resultan desproporcionadas.
Cabe precisar, en este punto, que la situación jurídica vigente en lo referido a esta norma es particular. La Ley N° 26.737 fue derogada mediante el artículo 154 del Decreto N° 70 del 20 de diciembre de 2023. Sin embargo, los efectos de dicha derogación se encuentran actualmente suspendidos en virtud de una medida cautelar dictada en el marco de un proceso judicial.
En consecuencia, y hasta tanto exista un pronunciamiento definitivo, subsiste un escenario de incertidumbre respecto de la vigencia efectiva del régimen legal aplicable.
En efecto, mientras el proceso judicial tiene por objeto el control de constitucionalidad de una legítima medida excepcional dictada por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, el proyecto que se remite canaliza el debate en el ámbito propio del PODER LEGISLATIVO DE LA NACIÓN, a fin de que, mientras el PODER JUDICIAL DE LA NACIÓN define el fondo de la cuestión, se eliminen restricciones irrazonables.
En el año 2011 se sancionó la Ley del Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales N° 26.737. Por medio de esta norma se dispusieron limitaciones a la titularidad extranjera sobre la propiedad o posesión de las tierras rurales.
Sin embargo, esto implicó una limitación irrazonable que, lejos de constituir una verdadera protección, conllevó un condicionamiento y desincentivo de la inversión internacional, principalmente en el ámbito agropecuario, uno de los principales sectores productivos del país, reconocido internacionalmente por su calidad en todo tipo de productos.
La reforma propone modificar el enfoque y concentrar los controles en aquellos supuestos en los que se vean involucrados Estados extranjeros o entidades vinculadas a ellos. De este modo, se asegurará un correcto resguardo de la soberanía y la seguridad nacional.
La propuesta resulta coherente con lo pretendido por nuestros convencionales constituyentes hace más de CIENTO SETENTA (170) años, quienes reconocieron el valor de la inversión extranjera como motor del desarrollo nacional. De este modo, se promueve el desarrollo y se asegura el correcto respeto de lo dispuesto por la CONSTITUCIÓN NACIONAL en sus artículos 20 y 25, en armonía con el derecho de propiedad.
El quinto eje del proyecto, vinculado a la Ley de Manejo del Fuego N° 26.815 y sus modificatorias, propone restablecer un equilibrio entre la protección ambiental y el derecho de propiedad.
Actualmente, a partir de la modificación introducida a la ley en cuestión en el año 2020, se impide modificar el uso de inmuebles en caso de incendios por plazos extremadamente prolongados, bajo el amparo de garantizar la correcta restauración.
Sin embargo, estas limitaciones no son sino irrazonables y afectan al ejercicio del derecho de propiedad dado que, en los hechos, se ha demostrado que no resultan eficientes para alcanzar la finalidad perseguida.
En concreto, se propone establecer un esquema que proteja de modo razonable y apoyado en criterios científicos, descartando herramientas que no constituyen una protección real, sino prohibiciones innecesarias.
En este sentido, la modificación se orienta a delimitar con mayor precisión el alcance de la restricción, circunscribiéndola a las superficies comprendidas en el régimen de la Ley N° 26.331 de Presupuestos Mínimos de Protección Ambiental de los Bosques Nativos y a los bosques no productivos alcanzados por la Ley de Defensa de la Riqueza Forestal N° 13.273 (t.o. Decreto N° 710/95). De este modo, se procura restablecer la coherencia del sistema normativo, evitar la extensión del régimen a supuestos no contemplados en dichas normas específicas y adecuar la restricción a los instrumentos de ordenamiento territorial vigentes en cada jurisdicción.
Se elimina la restricción que afecta a los propietarios de DOS (2) modos distintos. Por un lado, sufren las pérdidas derivadas del incendio y por el otro, quedan impedidos durante décadas de adaptar el uso de sus tierras, lo que restringe severamente su capacidad de recuperación económica y reduce significativamente el valor de sus inmuebles.
En definitiva, resulta respetuoso del derecho de propiedad y más eficiente para la protección ambiental fortalecer el régimen preventivo en conjunto con la obligación de recomponer el daño ambiental. De este modo, se respetan los límites constitucionales resguardando el contenido esencial del derecho de cada propietario, sin reducir la protección vigente para el medioambiente; protección que, lejos de disminuirse, se adecua a fin de que sea más eficaz.
En coincidencia con esto último, se procura fortalecer el régimen de control y protección a partir de la adopción de mecanismos eficaces de prevención y la promoción de programas de restauración y recomposición ambiental adecuados al ecosistema afectado.
Como sexto y último eje, el proyecto impulsa la modernización del régimen establecido por la Ley N° 17.801 y sus modificaciones, con el objeto de adecuar el sistema registral inmobiliario a los estándares tecnológicos actuales y a las exigencias constitucionales de seguridad jurídica, eficacia administrativa y protección del derecho de propiedad, consagrados en la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
La Ley N° 17.801 y sus modificaciones regula la organización y funcionamiento de los Registros de la Propiedad Inmueble, que constituyen el instrumento esencial de publicidad jurídica de los derechos reales sobre inmuebles. A través de ellos se documentan, inscriben y publicitan los actos relativos a la constitución, transmisión, modificación y extinción de derechos sobre bienes inmuebles, así como las medidas cautelares que los afectan.
Sin embargo, en gran parte del territorio nacional, estos registros continúan operando sobre soportes físicos, lo que introduce rigideces operativas, incrementa los tiempos de tramitación, eleva los costos y limita el acceso a la información. Esta situación resulta incompatible con los estándares actuales de gestión pública y con las exigencias de un tráfico jurídico dinámico y eficiente.
El proyecto de ley propone, en consecuencia, la incorporación de herramientas tecnológicas que permitan la digitalización integral del sistema registral y que habiliten la presentación de documentos en soporte electrónico, el uso de firma digital conforme a la normativa vigente y la implementación de sistemas de registración que aseguren la inalterabilidad, integridad y trazabilidad de la información.
Estas reformas se inscriben en el mandato constitucional de afianzar la justicia y promover el desarrollo económico, en tanto la existencia de registros eficientes, accesibles y confiables constituye un presupuesto indispensable para la protección efectiva del derecho de propiedad y la reducción de la litigiosidad.
La simplificación y agilización de los procedimientos registrales adquiere particular relevancia en un contexto de crecimiento sostenido de la actividad inmobiliaria. A modo ilustrativo, según datos del Instituto de Estadística y Censos de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, durante el año 2025 la cantidad de escrituras registradas en dicha ciudad experimentó un incremento del SETENTA POR CIENTO (70 %) respecto del año 2023. Este aumento evidencia la necesidad de contar con un sistema registral que acompañe adecuadamente la dinámica del mercado.
En este sentido, la reducción de plazos, la eliminación de cargas innecesarias y la posibilidad de acceso remoto a la información registral no solo disminuyen los costos de transacción, sino que también fortalecen la transparencia, favorecen la competencia y promueven la formalización de las relaciones jurídicas.
Cabe destacar que la publicidad registral constituye un elemento estructural de la seguridad jurídica, en tanto garantiza la oponibilidad de los derechos frente a terceros y permite a los operadores económicos tomar decisiones informadas. La mejora en la calidad, accesibilidad y confiabilidad de la información registral impacta directamente en la protección del crédito, el desarrollo del mercado inmobiliario y la estabilidad de las relaciones jurídicas.
La modernización del régimen registral no solo responde a criterios de eficiencia administrativa, sino que constituye una condición necesaria para asegurar la plena vigencia del derecho de propiedad en un entorno económico dinámico, reducir la incertidumbre, fortalecer la confianza en las instituciones y facilitar el desarrollo de las actividades productivas.
En conclusión, el presente proyecto de ley persigue una readecuación normativa que elimine restricciones ilegítimas e inconstitucionales al derecho de propiedad, y que prevea garantías eficientes para su protección. Asimismo, busca restablecer equilibrios y brindar previsibilidad, condiciones indispensables para la seguridad jurídica.
La reforma que se propicia constituye un nuevo avance consistente con los proyectos que esta gestión ha impulsado, con el objetivo de promover un ordenamiento jurídico acorde a nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL y que tenga como foco principal la protección de la vida, la libertad y la propiedad de todos los argentinos.
Por lo expuesto, solicito a ese H. CONGRESO DE LA NACIÓN el pronto tratamiento y sanción del proyecto de ley que se acompaña.