PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA EL ART 2064 DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, RESPECTO A LA DESIGNACION DE ATRIBUCIONES AL ADMINISTRADOR POR PARTE DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.

Señora Presidente: El consejo de propietarios es un órgano colegiado que funciona en muchos consorcios, que ha sido creado por el artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación. No estaba normado todavía en el Régimen de Propiedad Horizontal y sólo podían constituirse por los reglamentos de copropiedad y administración como consecuencia de la necesidad, en muchos consorcios, de tener un órgano intermediario que vincule y enlace a los copropietarios con el Administrador, a quien asesora y controla, tornando más fluida esa relación. De modo tal, el consejo opera como un nexo entre los integrantes del Consorcio y la Administración, planteando las inquietudes, necesidades al administrador quien es el representante legal del consorcio de propietarios. En otros términos, su función es una suerte de asesoramiento a quien es "órgano ejecutivo" en cuanto a la presentación de presupuestos, o sobre la mejor forma de llevar a cabo trabajos y tareas en el edificio. Por lo tanto, los miembros del consejo de propietarios no son responsables directos de las decisiones técnicas, financieras o de auditoria del consorcio. No reemplazan al Administrador en sus obligaciones ni tampoco son síndicos o auditores de la administración, por lo tanto, no tienen la responsabilidad civil o penal que les correspondería en estos casos. En el ejercicio de sus funciones podrá VERSION PRELIMINAR SUSCEPTIBLE DE CORRECCION UNA VEZ CONFRONTADO CON EL EXPEDIENTE ORIGINAL/final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD” revisar los libros, examinar documentación, hablar con los proveedores; aconsejará o no acerca de la aprobación del balance y presentación de la rendición de cuentas del administrador en una asamblea; podrá ejercer la función de administrador en caso de acefalía, ordenando y pagando los trabajos de reparación o conservación que sean necesarios o urgentes; siempre en forma transitoria y sometiendo las decisiones a la asamblea. En conclusión, las tareas de control, asesoramiento y fiscalización no deben invadir ni pretender arrogarse funciones ejecutivas, pues para ello se ha previsto el cargo de Administrador. Sin embargo, es habitual que la preocupación de los consejeros por dos funciones o atribuciones: controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; y autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Esta situación desalienta la participación de los propietarios que evitan formar parte de los consejos por temor a la responsabilidad que presuntamente les cabría con relación a las cuestiones económicas y financieras del consorcio. Cabe tomar en cuenta que el consejero no es un auditor sino sólo un propietario, por lo tanto, no le es imputable más que a cualquier otro miembro del consorcio. Con el objeto de remediar las incertidumbres respecto al alcance de la responsabilidad que tiene el consejo de propietarios la solución adecuada es que el límite de sus atribuciones legales y competencias aparezcan expresamente establecidas en las actas de las asambleas constitutivas del consejo. El Código omite fijarlo expresamente y lo remite a la determinación por parte del Reglamento de propiedad. Sin embargo, esta remisión deriva muchas veces en la omisión y como consecuencia en desalentar la VERSION PRELIMINAR SUSCEPTIBLE DE CORRECCION UNA VEZ CONFRONTADO CON EL EXPEDIENTE ORIGINAL/final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD” participación de los consorcistas en el diligenciamiento de sus propios intereses y se generan conflictos que deben ser subsanados por la justicia. (Cámara Civil, Sala C, “Consorcio de Propietarios 3 de febrero 2161/65 c. Gutiérrez, María C. s. ejecución de expensas” del 9/11/1989, cita online AR/JUR/161/1989) (Cossari, Nélson G. A. y Cossari, Leandro R. N., “El consejo de propietarios en el Código Civil y Comercial de la Nación”, RCCyC 2019 [noviembre], pág. 69. En el mismo sentido: esta Cámara, Sala C, “Consorcio Paso 155 c. De Donato José y otra s. ejecución de expensas”, expte. nº 71496/2013 del 19/9/2018; íd., Sala H, “Cons|||||. de Prop. Av. De los Incas 3290 c. Vázquez López, Lidia Beatriz y otra s. ejecución de expensas”, expte. nº 32886/2018 del 6/5/2019). Señora Presidente, finalmente, es necesario alentar la formación de consejos de administración en el ámbito de la propiedad horizontal, pues se trata de un órgano valioso e importante que, funcionando dentro de los límites impuestos por sus propias características, contribuye a que el consorcio pueda cumplir con sus fines y esta propuesta se orienta a tal fin propiciando mayor seguridad jurídica a los consejeros- propietarios. Por las razones expuestas, solicito a mis pares me acompañen en la aprobación del presente proyecto. Jesús F. Rejal VERSION PRELIMINAR SUSCEPTIBLE DE CORRECCION UNA VEZ CONFRONTADO CON EL EXPEDIENTE ORIGINAL/final_de_pagina/