Trámite parlamentario· Proyecto de Ley - Congreso Nacional
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Fundamentos
Fundamentos del proyecto
Señora Presidente:
El presente proyecto de ley busca dar una solución sustentable que
supere los problemas de la falta de crédito hipotecario para vivienda que
aleja a las familias argentinas del sueño de contar con una casa propia.
El sistema financiero es el camino que todos los países exitosos han
recorrido para lograr un encuentro entre quienes se inician en la vida
laboral y familiar y quienes cuentan con ahorros y necesitan
resguardarlos a largo plazo. Pero en nuestro país, por la inexistencia de
una verdadera moneda en las últimas ocho décadas, el mercado
financiero no cumple su función principal, sino una muy acotada al corto
plazo y dominada por el Fisco.
Los últimos intentos de recrear un mercado de créditos hipotecarios que
funcione fueron los de 2016, mediante la creación del mercado de
créditos ajustables por inflación (UVA), y anteriormente el período de la
Convertibilidad, al lograr una moneda confiable, recreó consigo también
un mercado de créditos de largo plazo. Lamentablemente, ninguno de
esos dos intentos sobrevivió, porque no sobrevivieron las monedas en
las que estaban basados./final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD”
Pero el último intento buscó superar el escollo de no tener una moneda
estable y, para ello, creó un mercado de depósitos y préstamos
indexados por variación de precios (UVA). Este diseño permite evitar los
desajustes monetarios con bastante eficacia, pero no sobrevive
situaciones muy extremas, como las que se producen por fuertes
desacomodamientos de precios relativos. Esto fue lo que sucedió en
2018 y se agravó en 2019 y mucho más a partir de 2020.
Las más de cien mil familias que quedaron endeudadas con créditos
UVA han visto cómo sus cuotas en términos de sus salarios crecen sin
atenuantes, complicando mucho su economía familiar. Y si bien los
precios de los inmuebles adquiridos normalmente han subido tanto o
más que las cuotas, lo cierto es que sus ingresos corrientes hacen difícil
sostener la decisión adoptada en su momento. Debemos decir, en honor
a sus esfuerzos, que esos créditos siguen siendo honrados a fuerza de
sacrificios y no han caído en incumplimientos más allá de lo normal. Ello
no impide que busquemos una solución que mejore el diseño y evite
estas situaciones traumáticas en el futuro.
Para ello, hemos diseñado una solución que no es novedosa a nivel
internacional pero sí a nivel local. Sabido es que existe un mercado de
depósitos y bonos indexados por inflación en todo el mundo, el que
últimamente, con el reverdecer de los problemas inflacionarios tras
cuatro décadas de ausencia global, se han universalizado. Esto hace
que, para las entidades financieras, fondearse con depósitos ajustados
por inflación sea una realidad muy cotidiana y disponible, aquí y en todo
el mundo. Por otra parte, también es conocido que las familias
endeudadas a largo plazo para la compra de viviendas están más
seguras y protegidas si sus obligaciones se mantienen proporcionales a
sus ingresos, los que siguen en general la suerte de los salarios locales.
Así lo reflejan las normativas que suelen poner cláusulas de reajuste
cuando las cuotas de los créditos hipotecarios superan en mucho las/final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD”
variaciones salariales y existe mucha jurisprudencia que avala este tipo
de vínculo.
Ante este panorama que el propio mercado nos muestra, la solución
ideal consiste en que las entidades financieras puedan prestar su capital
indexado por inflación, que es como pueden fondearlo, y las familias
puedan endeudarse con capital indexado por salarios, que es como
pueden pagarlo. Esta situación ideal, sin embargo, para poder ser
económicamente consistente, requiere de un tercer actor que compense
las diferencias de evolución de ambos índices de ajuste.
La buena noticia es que, en el largo plazo, ambos índices no presentan
grandes discrepancias. Según un estudio del especialista argentino
Federico González Rouco hecho para la realidad local, el salario real,
que no mide otra cosa que la variación relativa de ambos índices
(precios y salarios), si bien no cambia en el largo plazo (para el período
de 25 años analizado 1995-2020, por ejemplo, no cambia nada), padece
en el ínterin altas fluctuaciones. En estos 25 años, mientras los precios
minoristas (IPC) aumentaron 7.505% acumulado, el salario promedio
registrado (RIPTE) aumentó 7.543%: una diferencia insignificante
(0.4%) en un período de semejante extensión. Y además la brecha
promedio anual entre ambos índices fue de solo 4% y, para mejor, fue
positiva, es decir, aumentaron más los salarios que la inflación. Es decir,
en el muy largo plazo, prestar ajustado por salarios habría sido incluso
conveniente para los bancos. Pero si se analizan los plazos más cortos,
que son los que rigen el crédito en nuestra realidad financiera actual, el
promedio de brecha anual del 4% se convierte en brechas de hasta 30%
negativas en algunos sub-períodos, lo que termina causando las crisis
habituales que dinamitan la posibilidad de desarrollo de este mercado
tan necesario.
Apelando a la ciencia actuarial, se puede determinar que con el simple
agregado del costo de una prima que asegure la cobertura de las
diferencias, dependiendo del sub-período que se considere, con cobrar/final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD”
sólo entre el 0.9% y el 1.4% del valor de todas las cuotas alcanza para
cubrir completamente el descalce de ajustes precios / salarios. Es decir,
un sobrecosto muy poco significativo que es un verdadero seguro
anticrisis para el futuro y que no dependerá del Fisco sino que será parte
del propio sistema. A esto apunta nuestro proyecto.
Teniendo un sistema que permita absorber las fluctuaciones sin afectar
el ingreso familiar (en un caso) ni descalzar a los bancos (en el contrario)
se puede dar una solución sostenible al problema y recrear
virtuosamente el mercado de créditos hipotecarios de largo plazo para
vivienda, aun en contextos inflacionarios como los nuestros. Se trata de
crear un sistema automático que compense a los bancos o a las familias,
según sea el caso, para que los primeros cobren siempre sus acreencias
indexadas por inflación (UVA) y las segundas paguen siempre sus
deudas indexadas por salarios (CVS), cobrando o pagando el sistema
las diferencias mes a mes.
Debo reconocer con toda humildad que la idea de este proyecto surgió
del propio debate en el seno de la Comisión de Economía Nacional e
Inversión de este Senado, a propósito del tratamiento de varios
proyectos de mis pares, entre los que quiero destacar los de los ex
senadores Julio Cobos (S-1856-2020) y Dalmacio Mera (S-932-2021),
surgidos en la necesidad de darle una solución a las familias
endeudadas afectadas por la situación de estos años recientes. Sobre
estos proyectos se elaboraron algunos proyectos de dictámenes, que no
terminaron por ver la luz definitiva en su momento, pero que sirvieron
para sostener una discusión fructífera, entre los asesores y varios
especialistas, entre los cuales estuvo el profesional citado más arriba.
De estas ideas, que como se ve no son solo mías sino
fundamentalmente de las personas citadas, surgió esta versión que
presento ahora.
Pero he decidido dar vuelta el proyecto para comenzar por el principio,
a saber, dar una solución sustentable en el largo plazo para que hayas/final_de_pagina/“2024 – AÑO DE LA DEFENSA DE LA VIDA, LA LIBERTAD Y LA PROPIEDAD”
muchos nuevos tomadores de créditos. No pensé solamente en
solucionar el problema actual sino en acoplar su posible solución a la
solución de mucho más que cien mil familias. Pero estas cien mil pueden
acogerse a los beneficios de este proyecto, que las contempla también
como beneficiarias, si así lo deciden.
Esperamos que este proyecto, convenientemente mejorado por mis
pares, vea la luz definitivamente para dar solución a una necesidad tan
acuciante como la de que las familias argentinas accedan a una vivienda
propia.
Pido para ello a mis pares su voto afirmativo para su pronta aprobación.
Pablo D. Blanco/final_de_pagina/
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