Comprar una propiedad con una empresa ahora exige declarar quién está detrás
Norma · Disposición 11/2026 · 19 de octubre de 2026
Análisis DQST · 19 de octubre de 2026
La DTR 11/2026 reemplaza el marco antilavado del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA: deroga las cuatro disposiciones previas (1/2014, 19/2016, 7/2020 y 7/2024) y las alinea con la Res. UIF 93/2026. El cambio concreto llega al mostrador notarial: para inscribir una compraventa superior a 700 SMVM a nombre de una empresa, o en operaciones de aporte, fusión o escisión, ahora hay que declarar bajo juramento quién es el beneficiario final —la persona de carne y hueso que controla la estructura—, con nombre, participación y si es una persona políticamente expuesta.
La carga recae sobre escribanos y solicitantes autorizantes, que deben generar y adjuntar el nuevo formulario electrónico y consignar su propio CUIT y el del solicitante, bajo riesgo de que el documento sea observado. El saldo operativo suma recaudos: aunque desaparece la antigua Declaración Jurada del profesional inscripto ante la UIF, el nuevo formulario agrega pasos de verificación. Del otro lado, las empresas, fideicomisos y estructuras que compran inmuebles por encima del umbral afrontan más tiempo y documentación en el trámite.
Hay una excepción clara: los entes públicos del artículo 146 del Código Civil y Comercial quedan eximidos de presentar el formulario; les basta dejar constancia en el Rubro 17 de la solicitud. El reemplazo de exigencias difusas por un formulario estandarizado y umbrales objetivos —actos tasados en el Anexo I y el piso de 700 SMVM— achica además el margen de discreción sobre qué documentación puede pedir el calificador registral.
Antes
Hasta ahora, en líneas generales, no existía un formulario específico para identificar al dueño real cuando una persona jurídica compraba un inmueble en la Ciudad. Los escribanos, además, debían presentar una Declaración Jurada como sujetos obligados inscriptos ante la UIF.
Ahora
Desde el 8 de noviembre de 2026, en compraventas mayores a 700 SMVM a nombre de personas jurídicas, el escribano debe generar desde el sitio del Registro de la Propiedad Inmueble y adjuntar el Formulario de Declaración Jurada de Beneficiario Final, con datos identificatorios, participación o control y condición PEP de cada beneficiario real. A cambio, ya no se exige la vieja Declaración Jurada del profesional como sujeto obligado.
Qué cambia, punto por punto
Registro de la Propiedad Inmueble de CABA
Antes
Estaba obligado a · aplicar las Disposiciones Técnico Registrales 1/2014, 19/2016, 7/2020 y 7/2024
→Ahora
No puede · aplicar esas disposiciones derogadas
Diferencia neta · Se derogan las cuatro DTR previas y se reemplaza el marco registral antilavado conforme Res. UIF 93/2026.
Art. 1·modifica DTR 1/2014, 19/2016, 7/2020 y 7/2024(punto de partida no verificado)
escribanos y solicitantes autorizantes
Antes
Sin regular · generar y adjuntar formulario electrónico de Beneficiario Final al inscribir transmisiones de dominio a personas jurídicas
→Ahora
Está obligado a · generar desde el sitio del RPI y adjuntar el Formulario de Declaración Jurada de Beneficiario Final en Actividades Específicas
- Plazo: documentos autorizados desde el 8/11/2026
- Monto: compraventas mayores a 700 SMVM
- Requisito: datos identificatorios, participación/control y PEP de cada beneficiario final
Diferencia neta · Se crea el deber de aportar el formulario de Beneficiario Final bajo pena de observación del documento (art. 9 inc. b Ley 17.801).
Arts. 4, 6, 7 y 8·modifica Res. UIF 112/2021, art. 2(punto de partida no verificado)
escribanos sujetos obligados
Antes
Estaba obligado a · presentar la Declaración Jurada como sujetos obligados inscriptos ante la UIF
→Ahora
Puede · omitir esa Declaración Jurada, ya no exigida
Diferencia neta · Desaparece la exigencia de presentar la antigua Declaración Jurada del profesional inscripto como sujeto obligado.
Considerandos y Art. 1 (Res. UIF 93/2026)·modifica Res. UIF 41/2011(punto de partida no verificado)
adquirentes personas jurídicas públicas del art. 146 CCyC
Antes
Sin regular · presentar formulario de Beneficiario Final
→Ahora
No puede · ser exigidas del formulario de Beneficiario Final
- Requisito: constancia en Rubro 17 de la solicitud
Diferencia neta · Se exime a los entes públicos del art. 146 CCyC de presentar el formulario, bastando la constancia en Rubro 17.
Art. 5
Rúbrica de libertad · quién gana y quién pierde
Impacto medioMedimos el efecto sobre la libertad de cada posición que la norma toca (quien compra, quien ofrece, quien tributa), sensor por sensor, contra el régimen anterior. Un +1 abre, un −1 cierra. No promediamos entre posiciones: cada una se declara por separado.
- EjercicioCierra · menos libertad-1
Dentro del objeto, ¿cuánto margen tiene la persona para operar y disponer?
Se les impone consignar CUIT propio y del solicitante, condición PEP de otorgantes y generar/adjuntar el formulario de Beneficiario Final bajo riesgo de observación del documento; aunque se los libera de la vieja Declaración Jurada de sujeto obligado, el saldo operativo neto suma recaudos verificatorios.
- CostoCierra · menos libertad-1
¿Cuánta fricción cuesta ejercer una libertad que ya se tiene?
Para inscribir una compra superior a 700 SMVM u operaciones de aporte/fusión/escisión deben aportar y declarar bajo juramento la identidad completa y PEP de cada beneficiario final, agregando un recaudo de tiempo y documentación al trámite registral.
El decisor · ¿puede el Estado quitar la libertad a voluntad?
Aplica a todas las posiciones- ArbitrariedadAbre · más libertad+1
Dentro de lo que decide, ¿el Estado decide por regla o por discreción?
Se reemplaza una exigencia documental con zonas grises por un formulario electrónico estandarizado y umbrales objetivos (700 SMVM, actos tasados en Anexo I), reduciendo la discreción del calificador registral sobre qué pedir.
La norma agrega un requisito antilavado (formulario de Beneficiario Final) que encarece y complejiza la inscripción de inmuebles adquiridos por sociedades y fideicomisos, aunque estandariza el procedimiento y elimina una declaración jurada previa; el saldo es levemente restrictivo sobre la operatoria, con mayor previsibilidad del calificador.
Además de qué hace · cómo se dictó
El estado de derecho es una condición de la libertad. Este examen es de la norma en sí misma y va separado del saldo de libertad: una norma puede ampliar libertades y aun así haber sido dictada por la puerta equivocada.
¿Vale para todos los que están en la misma situación?
Aplica a todo documento que encuadre como Actividad Específica con adquirente persona/estructura jurídica, sin destinatario singular.
¿Rige hacia adelante, respetando situaciones consolidadas?
Rige para documentos de transmisión autorizados a partir del 8/11/2026; no alcanza actos ya inscriptos.
¿Es determinable qué manda, a quién y desde cuándo?
Define umbrales (700 SMVM), actos alcanzados en Anexo I y contenido del formulario en Anexo II; es determinable.
¿Quien la dictó podía dictarla, en esa forma?
El RPI reglamenta su registración como sujeto obligado conforme Res. UIF 93/2026 y Ley 25.246; dentro de su competencia técnico-registral.
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